空き家3000万円控除の必要書類一覧と手順

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公開 2026-10-10

導入

親から相続した空き家を売ったとき、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。 正式には「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」といいます。 この特例は要件が細かく、必要書類も複数の役所にまたがります。 申告直前になって「市区町村の確認書がない」と気づき、間に合わないケースもあります。 結論として、売却前の早い段階で書類の種類と取得先を把握しておくことが重要です。

結論：何をすればよいか

• 売却する家屋・敷地が特例の対象要件（建築時期・居住実態など）に当てはまるか確認する。
• 売った資産の所在地を管轄する市区町村長から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける。
• 売却方法（家屋ごと売る／取壊して敷地のみ売る／譲渡後に耐震改修や取壊しをする）に応じて必要書類を揃える。
• 確定申告書に「譲渡所得の内訳書」などを添えて、所轄税務署に提出する。
• 要件の該当性や書類の扱いに迷う場合は、税務署や市区町村に必ず確認する。

必要なもの

売却パターンによって必要書類が変わります。国税庁の整理に沿って3パターンに分けます。

共通で必要なもの

• 確定申告書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）[土地・建物用]
• 売った資産の登記事項証明書等（相続・遺贈による取得、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物登記でないことを明らかにするもの）
• 売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
• 被相続人居住用家屋等確認書（市区町村長が交付）

パターン1：家屋を売る、または家屋とともに敷地等を売る場合

• 上記の共通書類に加え、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写し（譲渡の日前2年以内に調査終了または評価されたものに限る）

パターン2：家屋を全部取り壊した後に敷地等を売る場合

• 共通書類（耐震基準適合証明書等は不要）

パターン3：譲渡後、翌年2月15日までに耐震改修または取壊しをした場合（令和6年1月1日以後の譲渡に限る）

• 共通書類に加え、耐震基準適合証明書等の写し、または取壊しをした旨を証する登記事項証明書等いずれか

登記事項証明書の添付を省略したい場合

• 「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号を記載すれば、登記事項証明書の添付を省略できます。

手順

1. 特例の対象要件に当てはまるか確認する 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記でないこと、相続開始直前に被相続人以外の居住者がいなかったことが条件です。 ここでのつまずき：老人ホーム等に入所していた場合は扱いが異なります。該当しそうなら事前に税務署へ確認してください。

2. 売却方法とスケジュールを決める 家屋ごと売るか、取り壊して土地だけ売るか、譲渡後に耐震改修するかで必要書類が変わります。 ここでのつまずき：取壊しや耐震改修を後回しにすると、翌年2月15日という期限に間に合わない可能性があります。

3. 売却資産の登記事項証明書等を取得する 相続・遺贈による取得、建築時期、区分所有建物でないことを証明する書類です。 ここでのつまずき：不動産番号を明細書に記載すれば添付を省略できますが、省略する場合も証明内容自体は満たしている必要があります。

4. 市区町村長から「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を受ける 売却資産の所在地を管轄する市区町村に申請します。 ここでのつまずき：確認書には売却パターンごとに異なる確認事項（居住実態、用途の履歴など）が記載されます。申請前にどのパターンに該当するか整理しておかないと、二度手間になります。

5. （パターン1・3の場合）耐震基準適合証明書等を準備する 耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書の写しが必要です。 ここでのつまずき：パターン1は「譲渡の日前2年以内」、パターン3は「譲渡後、翌年2月15日までの期間内に調査終了・評価」という期限があります。日付のずれで使えなくなることがあります。

6. （パターン2・3の場合）取壊しの事実を証する書類を準備する 登記事項証明書その他、取壊し等をした旨を証する書類が必要です。 ここでのつまずき：取壊し後、敷地を建物や構築物の敷地として使ってしまうと要件を満たさなくなります。

7. 売買契約書の写しなど、売却代金が1億円以下であることを明らかにする書類を準備する ここでのつまずき：分割して売却した部分や他の相続人が売却した部分も合算して1億円以下かどうかを判定します。単独の契約書だけでは判定できない場合があります。

8. 譲渡所得の内訳書を作成する 確定申告書付表兼計算明細書[土地・建物用]に必要事項を記入します。 ここでのつまずき：他の特例（取得費の特例、収用等の特別控除など）と併用できません。重複適用がないか確認してください。

9. 確定申告書に必要書類を添えて所轄税務署に提出する 提出先は売った人の所轄税務署です。 ここでのつまずき：親子・夫婦など「特別の関係がある人」への売却は対象外です。同居予定の親族への売却なども含まれる場合があるため、売却相手の確認が必要です。

10. 提出後、控えを保管する 確定申告書の控えと添付書類の写しを保管します。 ここでのつまずき：後日、売却代金の合計が1億円を超えた場合は、修正申告と納税が必要になることがあります。保管した書類が修正申告時の根拠になります。

よくあるつまずきと対処

• 確認書の交付に時間がかかり、申告期限に間に合わない 市区町村への申請は、売却の見通しが立った時点で早めに動くことが対処になります。具体的な処理期間は市区町村ごとに異なるため、事前に窓口へ確認してください。

• 耐震基準適合証明書の調査時期が条件に合わない パターン1は譲渡日前2年以内、パターン3は譲渡後翌年2月15日までの調査完了が条件です。先に調査日程を確認せずに売買契約を進めると、要件を満たせなくなることがあります。

• 売却代金の合計が後から1億円を超えてしまう 分割売却や他の相続人の売却分も合算されます。特例適用後に残りの部分を売る予定がある場合は、合計額の見通しを事前に立てておく必要があります。超えた場合は売却日から4ヶ月以内に修正申告と納税が必要です。

• 耐震基準を満たさないまま売却してしまう パターン1では譲渡時点での耐震基準適合が条件です。古い空き家は基準を満たしていないことが多く、改修かパターン3（譲渡後の改修・取壊し）を検討する必要があります。

• 他の特例と重複して適用しようとしてしまう 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の特別控除とは併用できません。どちらが有利かは個別の事情によるため、税務署や税理士への確認が必要です。

提出・完了後の確認

• 確定申告書を提出した後、受付印のある控え（または電子申告の受信通知）を保管してください。
• 添付した被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書等の写し、譲渡所得の内訳書の控えもあわせて保管します。
• 売却代金が1億円以下であることの判定は、申告時点だけでなく、相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までの売却分を含めて行われます。期間内に他の売却が発生していないか、継続して確認してください。
• 不明点がある場合は、申告先である所轄税務署に直接確認することが確実です。

制度や手順は変更されることがあります。実行前に必ず提供元の公式情報をご確認ください。