遺産分割協議書 不動産のみ｜相続人確定の進め方

公開 2026-10-16

導入

相続が発生すると、遺産分割協議書を作る場面が出てくる。遺産が不動産だけの場合、何を書けばよいか迷う人は多い。預貯金など他の財産がない、または不動産だけを先に分けたいケースもある。協議書を作る前提として、まず相続人を正しく確定する必要がある。この記事では、国税庁が公表する相続人の範囲と法定相続分の情報をもとに、協議書作成前に押さえるべき手順を解説する。書式や記載例、提出先での具体的な実務の扱いは、本記事の一次情報には含まれていない。その部分は法務局や司法書士など専門家への確認が必要になる。

結論：何をすればよいか

• 協議書を作る前に、相続人全員の範囲を確定する
• 法定相続分は目安であり、必ずその通りに分ける必要はない
• 相続放棄をした人がいないか、全員分を確認する
• 不動産のみを対象にする場合も、相続人全員の合意が前提になる
• 書式・記載方法・必要書類は、法務局や司法書士・税理士に確認する

必要なもの

• 被相続人（亡くなった人）と相続人の関係が分かる情報
• 配偶者の有無、子の有無、直系尊属・兄弟姉妹の有無という基礎情報
• 相続放棄の有無に関する情報（相続人ごとに確認）
• 対象となる不動産を特定する情報（詳細は法務局に確認）
• 相続人全員が話し合いに参加できる体制

手順

1. 配偶者の有無を確認する。死亡した人の配偶者は常に相続人となる。 - ここでのつまずき：内縁関係の人は相続人に含まれない。事実婚のパートナーを相続人として扱うと誤りになる。
2. 第1順位（子供）の有無を確認する。子がいれば配偶者と共に相続人になる。子が既に死亡しているときは、その子供の直系卑属（孫など）が相続人になる。 - ここでのつまずき：子も孫もいる場合、死亡した人により近い世代である子の方を優先する。ここを取り違えると相続人の範囲を誤る。
3. 第1順位がいない場合、第2順位（直系尊属）を確認する。父母や祖父母などが対象で、父母も祖父母もいるときは父母を優先する。 - ここでのつまずき：第2順位は第1順位の人がいないときに初めて相続人になる。子がいるのに直系尊属を協議の当事者に入れると、後で作り直しが必要になる。
4. 第1・第2順位がいない場合、第3順位（兄弟姉妹）を確認する。兄弟姉妹が既に死亡しているときは、その人の子供が相続人になる。 - ここでのつまずき：第3順位は第1順位も第2順位もいないときに初めて相続人になる。範囲の確認を省くと、後から相続人が判明して協議がやり直しになる。
5. 相続放棄をした人がいないか確認する。相続を放棄した人は、初めから相続人でなかったものとされる。 - ここでのつまずき：放棄した人を協議書の当事者欄に残してしまうと、後で訂正や作り直しが必要になる。全員分を確認してから次に進む。
6. 法定相続分を確認する。配偶者と子供が相続人の場合は配偶者2分の1・子供全員で2分の1。配偶者と直系尊属の場合は配偶者3分の2・直系尊属3分の1。配偶者と兄弟姉妹の場合は配偶者4分の3・兄弟姉妹4分の1。 - ここでのつまずき：法定相続分は、合意ができなかったときの遺産の持分にすぎない。必ずこの割合で分けなければならないと思い込むと、話し合いが不必要に止まる。
7. 相続人全員で、不動産のみを対象とした分割内容を話し合う。 - ここでのつまずき：不動産の表示（所在・地番・家屋番号など）の正確な記載方法は、本記事の一次情報では確認できない。法務局や司法書士に確認してから書面に反映する。
8. 協議内容を書面にし、相続人全員の署名・押印を得る。 - ここでのつまずき：押印の方式や印鑑証明書の要否など、具体的な作成ルールは本記事の一次情報には含まれていない。作成前に専門家や法務局に確認する。
9. 作成した協議書を保管し、必要に応じて相続登記など次の手続きに進む。 - ここでのつまずき：相続登記の申請方法や必要書類は、本記事の一次情報の範囲外になる。進める前に法務局の案内を確認する。

よくあるつまずきと対処

• 相続放棄した人を協議書の当事者欄に残してしまう。放棄した人は初めから相続人でなかったものとされる。協議書作成前に、相続人全員について放棄の有無を確認する。
• 代襲相続の範囲を誤解する。子が死亡している場合は孫などの直系卑属、兄弟姉妹が死亡している場合はその子までが対象になる。順位の取り違えは協議そのものの前提を崩しかねない。判断に迷う場合は専門家に確認する。
• 法定相続分どおりに分けなければならないと思い込む。法定相続分は、相続人の間で遺産分割の合意ができなかったときの持分であり、必ずこの相続分で分割しなければならないわけではない。不動産のみを特定の相続人が取得する内容で合意できる場合もあるが、可否や書き方は専門家に確認する。
• 内縁関係のパートナーを相続人として扱ってしまう。内縁関係の人は相続人に含まれない。協議書の当事者から外れる点を見落とすと、後の手続きで問題になる可能性がある。
• 第2順位・第3順位の判断を自己判断で進めてしまう。相続人の順位の判定や、養子・認知などが絡む複雑なケースは、本記事の一次情報だけでは判断できない。戸籍の確認方法や専門家への相談を検討する。

提出・完了後の確認

• 相続人全員の署名・押印が揃っているかを確認する。具体的な押印方式は法務局・専門家に確認する。
• 相続人の範囲に漏れがないか、配偶者・第1順位・第2順位・第3順位の該当者を順に再確認する。
• 相続放棄の有無を、相続人全員分あらためて確認する。
• 作成した協議書の内容と、実際に話し合った合意内容に齟齬がないか、相続人全員で見直す。
• 次の手続き（相続登記や税務上の申告の要否など）については、法務局や税理士など各窓口の公式情報で確認する。

制度や手順は変更されることがあります。実行前に必ず提供元の公式情報をご確認ください。